Em se tratando de locação de imóveis, é comum solicitar ao locatário uma garantia locatícia, visando assegurar o pagamento do aluguel e encargos, caso este fique inadimplente.
A lei 8245/91 – Lei do inquilinato trata sobre tais garantias na seção VII:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Após escolhida a garantia e ajustado isso em contrato, caso o locatário solicite a troca dessa garantia durante a vigência da locação, o locador é obrigado a aceitar?
Vamos supor que Joao (locatário) colocou como garantia locatícia em seu contrato de locação um fiador, e agora deseja substituir essa garantia fiança pela garantia caução em dinheiro, que também é prevista em lei. E ai? O locador é obrigado a aceitar essa troca?
Caso não conste neste contrato a possibilidade de troca da forma de garantia durante sua vigência, o proprietário do imóvel alugado não é obrigado a aceitar a proposta de mudança de seu inquilino. Ou seja: se o acordo firmado entre ambos estabelecia determinada garantia, esta é a que deve perdurar até o final.
Porém cada caso deve ser avaliado com cautela, visto que a ideia da garantia é proteger a locação, e se esta garantia não está mais cumprindo este efeito, não é interessante mante-la. Como exemplo podemos citar o caso da garantia locatícia ser em bem imóvel, e esse imóvel estar em processo de venda ou com algum ônus que prejudique que o imóvel cumpra o papel da garantia locatícia.
Também é importante mencionar o caso do fiador, que pode exonerar-se da suas obrigações no caso de morte do locatário, divorcio ou sepração com sub-rogação para outra pessoa:
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Neste caso, o locador não pode questionar a exoneração do fiador, podendo solicitar a substituição da garantia locatícia diante de prazo sob pena de rescisão contratual.
