Como regra, ainda que seja assinado um contrato particular de compra e venda, faz-se necessário posteriormente, transformar essa negociação em uma escritura pública, para que esta seja um título que tenha forca para efetiva transmissão da propriedade.
Porém, como cita o artigo 108 do Código Civil, existem algumas exceções onde são possíveis a transferência da propriedade através de instrumento particular:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Primeiro vamos falar sobre a exceção prevista no próprio artigo, que é sobre a necessidade da escritura pública apenas para transferência de propriedade de imóveis com valor acima de 30 vezes o salario mínimo. Sendo assim, para transferência de propriedade de um imóvel que custe menos de 30 salários mínimos, basta o contrato particular, não sendo necessária a escritura pública.
Um exemplo comum são as vagas de garagens, desde que tenha matricula separada.
Também podemos citar aqui a Lei 4.380/64, que permite que os contratos particulares de financiamento feito com os bancos não necessitem de escritura pública, recebendo publicidade quando é registrado.
Art. 60 § 5º. Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.
Outro exemplo é a Lei 9.541/97 que fala sobre a alienação fiduciária:
Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Isso fez com que a execução da dívida fosse mais célere, permitindo que o banco possa pegar o imóvel que não esta sendo pago e colocar para leilão.
Como ultimo exemplo vale ressaltar a Lei 8.934/94 que dispões sobre o registro publico de empresas mercantis e atividades afins.
No caso, por exemplo, de um sócio que vá entrar na empresa, e sua quota social seja integralizada através de um imóvel. Neste caso, a lei permite que o contrato social, devidamente registrado na junta comercial seja registrado no registro de imóveis, se tronando um instrumento possível para transferência do imóvel, nao havendo necessidade de escritura publica para este fim.
Como regra, a transferencia da propriedade deve ser feita através da escritura publica, porem existem alguns casos que dispensa a escritura pública permitindo que a transferencia seja realizada atraves de intrumento particular.
