Adjudicação compulsória, a grosso modo falando, é nome de uma ação judicial que tem o objetivo de de obrigar uma pessoa a transferir a propriedade de imóvel para outra pessoa.
Imaginemos a situacao em que Joao celebra um contrato de promessa de compra e venda com a Empresa X. De posse deste contrato, Joao tem apenas os direitos de compromissario comprador, pois ainda nao é proprietário do imóvel, visto que só é considerado proprietário aquele que faz o registro desta condição na matrícula do imóvel.
No exemplo, Joao quitou com todas as suas obrigacoes previstas em contrato, e a empresa X se recusou a assinar a escrutura de compra e venda passando a propriedade do imóvel para Joao.
Neste caso Joao tem direito a ingressao com uma acao judicial para obrigar a Empresa X a outorgar e escritura para seu nome. Até entao, esse processo so poderia ser realizado de maneira judicial, porém a Medida Provisória 1085/2021 veio permitir que essse caminho seja feito de maneira extrajudicial, assim como já é possível no caso de usucapiao e divórcio.
O Deputado Federal Sinval Malheiros diz que esse projeto de Lei busca conferir ao cidadao uma alternativa segura, eficiente e menos custosa de realizar seus direitos, haja vista as dificuldades encontradas junto ao Poder Judiciário que decorrem do demendismo irrefreado que o assola.
A lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) passará a vigorar com a seguinte alteracao:
“Art. 216-B: Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o processo extrajudicial de adjudicacao, que será processado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da situacao do imóvel, a requerimento do interessado, representado por advogado(…)”
O advogado do interessado devrá apresentar a procuracao outrogada pelo reqeurente, juntamente com o contrato de promessa de compra e venda com a devida comprovacao de quitacao e certidao da metricula do imovel.
O pedido será autuado pelo registrador, que irá prorrogar o prazo da prenotacao até o acolhimento ou rejeicao de pedido.
Sendo certo que a prenotacao do pedido de adjudicao nao gera prioridade e nem impede o registroi e averbacao de outros titulos na respectiva matricula, mas deve constar nas certidoes da matricula ou transcricao do imovel emitidas durante o seu processamento, para ciencia de terceiros.
O titular do domínio será intimada pelo Cartório para que no prazo de 15 dias se manifeste ou outorgue a escritura pública de compra e venda, sendo interpretado o silencio como anuencia. Se houver impugnacao fundamentada, o Oficial intimará o reqeurente a fim de que, no prazo de 5 dias, se manifeste sobre a impugnacao, que poderá ser designada uma audiencia de conciliacao entre as partes.
Caso a documentacao nao esteja em ordem ou se houver impugnacao nao solucionado o Oficial rejeitara o pedido, sendo certo que a rejeicao do pedido extrajudicial nao impede o ajuizamento de acao de adjudicacao compulsoria.
Nao havendo manifestacaodo titular do dominio, o Ofical aprecirá o pedido, deferindo-o e intimará o requerente para que recolha o imposto de transmissao inter vivos.
As custas e emolumentos do processo, independente do seu resultado, terao como base o valor venal do imóvel para cobranca do ITBI e deverao ser recolhidos quando de sua prenotacao no valor estipulado nas tabelas estaduais para os atos do registro. As despesas com buscas, intimacoes e outros atos serao cobrados na forma das tabelas estaduais.
A Medida Provisória ja foi aprovada pela Congresso Nacional e aguarda apenas a sancao Presidencial.
