Sublocação significa que existe um contrato de locação principal entre locador e locatário, e o locatário passa a ceder ao sublocatário, que é um terceiro que não configura no contrato de locação original, o uso e gozo do imóvel, por determinado tempo ou não, mediante pagamento de aluguel.
Reforçando então, vamos enumerar os requisitos para que haja um contrato de sublocação:
1- Existência de um contrato de locação em curso;
2- Sublocador que figura como locatário no contrato principal;
3- Transferencia do uso e gozo do imóvel recebido pleo locatário, ao sublocatário, mediante pagamento, por este, de aluguéis ao sublocador (locatário do contrato principal).
Tanto a sublocação, quanto o empréstimo ou cessão do contrato dependem de autorização expressa do locador, sob pena de infração a lei e despejo. Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição, que terá o prazo de 30 dias, após notificado da ocorrência de uma das hipóteses citadas acima, para manifestar formalmente a sua oposição.
Outro item importante é que o sublocador (locatário do contrato original) não poderá ampliar os direitos de que dispõe no contrato de locacao, limitando-se a transferência aos direitos decorrentes do contrato original.
Também é relevante deixar claro que na sublocação, não existe nenhuma relação juridica entre o sublocatário e o locador original, sendo que as relacoes existentes são locador x locatário e sublocador x sublocatário.
Terminada a locação original, por qualquer que seja a causa, termina tambem a sublocação, podendo o sublocatário pedir indenizacao ao sublocador. Por outro lado, o sublocatário tem responsabilidade subsidiária pelo que dever ao sublocador, quando este for acionado pelo locador e, durante a lide, pelos alugueis vencidos.
Segundo Silvio Venosa, a regra geral que não existe nenhuma relação jurídica entre locador e sublocatário sofre uma excecao, visto que o sublocatário ficará obrigado a pagar ao locador os alugueis que o locatário deixar de pagar, até o valor que este dever. Opera-se por determinacção expressa da lei, um transporte de crédito em beneficio do credor.
E no caso da venda do imóvel? O sublocatário também deve ter preferencia?
De acordo com artigo 30 da Lei do Inquilinato o sublocatário tem o direito de preferência se estiver sublocando o imóvel em sua totalidade:
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Sendo certo que esse artigo só é aplicável quando se tratar de uma sublocacao legítima, ou seja, consentida pelo locador, visto que a lei nao confere direitos a sublocatários ilegítimos.
