O contrato de locação não é um contrato personalíssimo, isso significa que os direitos e deveres que emanam desta espécie de negócio podem ser transmitidos (sub-rogados) aos herdeiros, cônjuge ou companheiro e que a morte das partes contratantes não enseja a extinção automática do contrato de locação.
E o que seria essa sub-rogação?
Nesse contexto, sub-rogação contratual é a hipótese de substituição do locador ou locatário por um terceiro, estranho ao negócio jurídico inicial, que assumirá todos os direitos e deveres que o falecido tinha no contrato.
Sendo assim, morrendo o locador, o contrato de locação é trasnmitido aos herdeiros, tratando-se de uma sub-rogação legal, conforme determina o art. 10 da Lei do Inquilinato:
“Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite – se aos herdeiros.”
A lei do inquilinato também prevê a sub-rogação do locatário, independente da vontade do locador:
Nas locações residenciais, com o falecimento do locatário, ocorre a sub-rogação dos direitos e deveres do contrato para o cônjuge sobrevivente ou o companheiro, e, sucessivamente os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes do imóvel.
Já nas locações não residenciais/comerciais, todos os direitos e deveres do contratado de sub-rogarão ao espólio e, se for o caso seu sucessor no negócio.
E no caso de separação/divórcio?
No caso do divórcio a locação também irá posseguir automaticamente com o cônjuge ou companheiro que não faz parte do contrato originalmente celebrado, mas permanece no imóvel residencial locado.
Em todos os casos, a sub-rogação deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Caso o sub-rogado não cumpra esta exigência da lei, poderá ser despejado por infração legal.
Depois de notificado, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades, visto que o contrato de fiança possui característica intuitu personae, ou seja, pessoal. Após receber a notificação da sub-rogação, o fiador terá o prazo de até 30 dias para se manifestar, informando ao locador, não ter interesse em continuar como fiador nesta locação, sob pena de, ao não tomar essa providência no prazo descrito, permanecer na condição em que estava até o término do contrato.
Ainda sim, o fiador fica responsável pela fiança por mais 120 dias após a notificação para o locador informando que não permanecerá como garante.
Recomenda-se que esta notificação seja feita através do Cartório de Títulos e Documentos, a fim de se evitar questionamentos acerca do recebimento da referida comunicação de sub-rogação.
