Como calcular a multa por rescisão antecipada do contrato de aluguel

Um dos maiores motivos de dúvida entre locadores, inquilinos e corretores de imóveis é a famosa multa por rescisão antecipada do contrato de aluguel.

Afinal, como ela é calculada? É sempre obrigatória? O valor pode ser negociado?

Neste artigo, eu, Gabrielle — advogada especialista em direito imobiliário — te explico quando a multa é devida, como funciona o c

. Todo contrato tem multa por rescisão antecipada?

Não necessariamente. A multa só é devida se estiver expressamente prevista no contrato.

No mercado imobiliário, é comum encontrar diferentes cláusulas, como:

• Contratos sem multa por rescisão;

• Contratos com isenção da multa após 12 meses de vigência;

• Contratos com multa aplicada do início ao fim, geralmente de 3x o valor do aluguel (uso mais comum e aceito pelo STJ).

📌 Importante:
A cláusula precisa deixar claro o valor da multa ou o critério de cálculo.
Se o valor for excessivo, pode ser revisado judicialmente por ser considerado abusivo.

E a cláusula de isenção da multa após 12 meses?

É comum no mercado incluir uma cláusula de isenção da multa após 12 meses de contrato.

Essa cláusula não é obrigatória, mas se estiver prevista, deve ser respeitada por ambas as partes.

Portanto, se o locatário devolve o imóvel após os 12 meses e há cláusula de isenção, não deve pagar a multa.

Por outro lado, se essa cláusula não existir no contrato, a multa continua sendo devida, mesmo após 12 meses.

Isenção em caso de transferência de emprego

Outra situação que pode gerar isenção da multa é a transferência do locatário para outra cidade por motivo de trabalho, prevista no parágrafo único do artigo 4º da Lei do Inquilinato.

Esse direito depende de alguns critérios específicos.
👉 Você pode entender melhor neste artigo completo que escrevi sobre o tema: https://gabrielleandrighi.com.br/transferido-de-emprego-descubra-como-cancelar-o-contrato-de-aluguel-sem-pagar-multa/

Par que a aplicação da multa seja válida, o contrato de locação precisa ser:

✅ Por escrito
✅ Com prazo determinado

Se o contrato for verbal ou por prazo indeterminado, não há como cobrar multa por rescisão antecipada.

O que diz a Lei do Inquilinato?

O artigo 4º da Lei n.º 8.245/91 determina que:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Caso o locatário queira devolvê-lo antes do fim do prazo, poderá fazê-lo, desde que pague a multa pactuada de forma proporcional ao tempo restante.”

Ou seja: a multa deve ser proporcional.
Cobrar o valor integral, sem abatimento pelo tempo cumprido, é ilegal.

Como calcular a multa por rescisão antecipada?

A fórmula mais utilizada no mercado é a seguinte:

📌 Fórmula prática: