Recorrer ao fiador é uma das práticas mais comuns na hora de alugar um imóvel, sendo que, é vantajoso para o locatário, que não terá que arcar com custos adicionais como caução ou seguro fiança por exemplo, e também para o locador, pois se o locatário deixar de efetuar os pagamentos acordados, terá outros meios para receber esse valor.
A fiança é uma modalidade de garantia locatícia, na qual uma ou mais pessoas (física ou jurídica) assume a posição de fiador de aluguel para garantir que, caso o inquilino não cumpra com as obrigações do contrato de locação, elas serão responsáveis pelos seus débitos, dando maior segurança à relação contratual.
A figura do fiador está prevista na Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245, de 1991) como uma das modalidades permitidas como garantia locatícia, sendo que sua assinatura deve constar no contrato de locacao para que haja validade.
Num cenário ideal, o que todas as partes envolvidas esperam, é que não seja necessário acionar a figura do fiador, e que o locatário consiga cumprir com as suas obrigações. Porém, nem sempre isso acontece, e as vezes é necessário acionar o fiador para que este possa arcar com as despesas não pagas pelo inquilino.
As vezes, é possível resolver isso de maneira extrajudicial, onde a imobiliária ou locador entram em contato com o fiador e fazem um acordo para pagamento. Já em outros casos, o locador também não consegue receber esse débito do fiador, seja por má-fé ou por outros motivos, e faz-se necessário ingressar com uma aão judicial para receber esses valores.
Mas e se o fiador não tiver dinheiro em conta e apenas um imóvel que é o que ele mora? Esse imóvel é considerado impenhorável?
Vamos então tratar aqui sobre algumas caracteristicas da impenhorabilidade dos bens de familía, que está previsto na Lei 8.009/90. É uma garantia automatica, que todo devedor que só tenha um imóvel e que utilize como moradia é automaticamente impenhorável.
Sumula 486 STJ – É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.
A súmula trata sobre o bem de familia indireto, que é aquele bem que está alugado, mas a pessoa usa o valor do aluguel para sua manuteção. Se for provado isso, esse bem continua impenhorável.
Porém, a lei traz excecoes em seu artigo 3ª, citando a figura do fiador nos contratos de locacao de imoveis. Nesse caso, o fiador renuncia automaticamente a impenhorabilidade do bem de família.
Art 3. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execucao civil, fiscal, previcenciaria, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII- por obrigacao decorrente de fianca concedida em contrato de locacao.
Sendo assim, podemos concluir que, o único bem de família é sim considerado impenhorável, porém a lei torna esse bem penhorável no caso de fianca em contrato de locacao.
