Como saber se o imóvel é considerado rural ou urbano? Qual imposto é cabível: IPTU ou ITR? Qual legislação deverá aplicável no caso da locação desses imóveis?
Muitos pensam que essa resposta é simples: imóvel urbano se localiza em área urbana, e imóvel rural em área rural.
Porém não é bem assim..
O critério aplicado não é a localização mas sim a destinação dada ao imóvel: se a finalidade for residencial ou empresarial, será considerado imóvel urbano, mas se a destinação do imóvel for para a exploração agrícola, pecuária, extrativista, florestal ou agroindustrial, será considerado imóvel rural.
Desta forma, mesmo que o imóvel esteja localizado em área rural, mas com destinação urbana, ou seja, residencial ou empresarial, a locação deste imóvel será regida pela Lei do Inquilinato, bem como no caso do imóvel localizado em área urbana, com destinação rural, que será considerado como tal, aplicando-se o Estatuto da Terra.
A lei 8245/91, famosa lei do inquilinato, trata sobre as locações dos imóveis urbanos, que se classificam em: residenciais, não residenciais, mistas, loja de shopping center, e locações por temporada, não se aplicando aos contratos de locação de vagas autônomas de garagem, espaços para publicidades, leasing (arrendandamento mercantil), apart-hoteis (que prestam serviços regulares) e nem imóveis da União, Estados, Municípios, suas autarquias e fundações, que são regidos por outras legislações, decretos e/ou Codigo Civil.
E quanto aos impostos? Quais serão aplicados?
O Imposto Territorial Rural, ITR, é o imposto devido à União, via de regra, por proprietários de imóveis situados em área rural, e o IPTU, Imposto Predial Territorial Urbano, é devido ao Município e geralmente é devido por proprietários de imóveis situados em área urbana.
O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que a localização não é critério suficiente para determinar o imposto devido: se IPTU ou ITR, sendo possível a anulação de eventuais débitos aplicados em desacordo com a destinação do imóvel.
No entanto, há também os casos híbridos, quando, por exemplo, uma pessoa aluga uma fazenda para morar e criar gados. Nesta caso não e possível determinar a finalidade exata – se para fins residenciais com criação para subsistência ou para exploração pecuária ou agrícola. Nestes casos, caberá ao juiz, através da análise de outros critérios, identificar o regime jurídico aplicável a locação, lei do inquilinato ou estatuto da terra.
