Cabe ao corretor avaliador identificar e definir o melhor método Avaliatório que será utilizado na avaliação do imóvel. Em determinadas situações é recomendado realizar as avaliações com mais de um Método a fim de se chegar num valor mais correto, devendo o profissional analisar caso a caso.
As metodologias avaliatórias que permitem uma avaliação mercadológica, dispostas na NBR 14.653, e que são utilizadas pelos corretores de imóveis são as seguintes:
4.1-MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
É o método em que o valor do imóvel é definido através de comparação de dados de mercado relativos a imóveis de características semelhantes ou assemelhadas ao imóvel avaliado.
Emprega-se o Método Comparativo de dados de Mercado nas seguintes avaliações:
4.2-MÉTODO EVOLUTIVO
O valor do imóvel é definido pelo somatório dos valores do terreno e da(s) benfeitoria(s) existentes sobre este terreno.
Emprega-se o Método Evolutivo nas situações em que não é possível obter imóveis semelhantes ou assemelhados ao imóvel avaliando.
Usualmente para casas com características singulares e prédios comerciais (hotel, colégio, hospital, centro empresarial, pavilhão e galpão).
4.3-MÉTODO INVOLUTIVO
O valor do imóvel é definido através de um estudo de viabilidade técnico-econômica de aproveitamento do terreno ou de uma gleba urbanizável, baseado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições do mercado.
Geralmente é empregado em situações onde há uma forte demanda imobiliária e/ou em que o proprietário do imóvel baseia-se no seu potencial construtivo (área máxima que o plano diretor do município permite que seja edificada sobre o terreno; ou área máxima que o plano diretor do município permite que seja loteada) para estabelecer o valor de comercialização ou permuta com as construtoras/incorporadoras.
4.4-MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
O valor do imóvel é determinado pela renda que o imóvel gera considerando-se os cenários do mercado imobiliário.
Emprega-se o Método da Capitalização da Renda para definição do valor locativo, quando não temos imóveis semelhantes ou assemelhados ao imóvel avaliando para podermos utilizar o Método comparativo Direto de Dados de Mercado.
Caberá ao profissional com sua experiência e conhecenimento técnico escolher qual método avaliatório será aplicado para elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Imobiliária.
