O contrato de locação de imóveis deve ser assinado por todas as partes envolvidas: locatário, locador, fiador, procurador, se for o caso etc. Mas uma dúvida que surge é sobre a necessidade das assinaturas sos respectivos cônjuges.
Vamos analisar o que diz a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) sobre esta questão:
“Art. 3º. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.”
Isto significa que o cônjuge do locador não é obrigado a respeitar o prazo que exceder 10 anos, ficando amparado pela legislação para propositura da ação de despejo a partir do dia em que se completa o referido prazo do contrato de locação.
Meu contrato não tem assinatura do cônjuge do locador! E agora? Ele é nulo?
O contrato não se torna nulo ou anulável por este motivo, mantendo-se válido em todas suas cláusulas, apenas desobriga o cônjuge do locador que não consentiu, ou seja, que não assinou.
O regime de casamento adotado pode interferir na obrigatoriedade ou não da assinatura do cônjuge?
Este tema é objeto de muitas discussões doutrinárias e jurisprudenciais. Por segurança, na prática, é aconselhável a sempre que possível, fazer com que todos os cônjuges assinem o instrumento contratual, se dispensando a assinatura do cônjuge apenas quando o casamento estiver no regime de separação absoluta de bens, devendo ser comprovada através de documentação hábil a atualizada.
E quanto ao cônjuge do locatário?
Não é obrigatória a assinatura do cônjuge do locatário, porém é recomendado colocar no polo passivo do contrato como locatários marido e mulher. Desta forma trata-se de solidariedade passiva, onde o contrato de locação possuirá dois locatários, responsáveis pelo cumprimento do contrato, onde os dois tornam-se devedores no caso de inadimplência ou descumprimento contratual, podendo cada um deles ser obrigado pela totalidade da obrigação, trazendo assim maior segurança ao contrato.
“Art. 2º, Lei 8.245/91: Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.”
E o fiador? O cônjuge precisa assinar para se tornar válida a fiança ou isso não interfere?
Vamos analisar o que o Código Civil fala sobre esse assunto:
“Art. 1.647: Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta:
III – prestar fiança ou aval”.
Sendo assim, quando o fiador for casado, é importante saber que a fiança não terá validade se o cônjuge não concordar com ela, com exceção expressa no próprio artigo, no caso do regime de casamento for o separação total de bens, neste único caso não é necessária a assinatura do cônjuge do fiador.
Partindo do exposto, combinado com o art. 1.649, conclui-se que a fiança e o aval tornam-se atos jurídicos anuláveis se prestados sem a devida autorização, sendo o prazo prescricional de 2 anos após o findar da sociedade conjugal e de 10 anos em caso de não ocorrer o mesmo.
Existem duas maneiras do cônjuge participar do contrato de locação. A primeira é sendo fiador em conjunto e, neste caso, o cônjuge é tão responsável quanto o fiador, podendo ser acionado por qualquer descumprimento contratual. A segunda é sendo apenas anuente, neste caso, isto deve ficar claro no contrato de locação. Desta forma, o cônjuge tem conhecimento da responsabilidade de fiador do seu marido ou esposa e portanto dos riscos ao patrimônio do casal, porém, não pode ser acionado em caso de descumprimento contratual.
Sendo assim, podemos concluir que cada contrato de locação deve ser analisado cuidadosamente para checar a necessidade de casa assinatura evitando assim problemas no futuro.
