Venda de imóvel alugado: o locador precisa pagar multa ao inquilino?

Quando falamos sobre venda de imóveis que estão alugados, uma dúvida muito comum é:
o proprietário que vende um imóvel alugado precisa pagar alguma multa ao inquilino?

A resposta, na maioria das vezes, é não. Mas é importante entender por que e como funciona esse processo segundo a Lei do Inquilinato e o Código Civil.

O que diz a Lei do Inquilinato?

De forma clara, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece que, quando o locatário (inquilino) devolve o imóvel antes do prazo previsto em contrato, ele pode ser obrigado a pagar uma multa por rescisão antecipada.

Art. 4^o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulado.

Mas… e o locador (proprietário), pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato?
Não. A regra é que, durante o prazo determinado da locação, o locador não pode retomar o imóvel, nem mesmo para uso próprio — salvo nos casos em que o locatário descumpre o contrato, como inadimplência, mau uso do imóvel ou outras infrações.

E se o proprietário quiser vender o imóvel?

Aqui está o ponto principal:
O locador pode vender o imóvel mesmo que esteja alugado?
Sim, pode. A venda do imóvel não está proibida pela lei — afinal, o proprietário tem o direito de dispor do seu bem. O que a legislação estabelece são alguns requisitos e procedimentos para proteger o inquilino durante essa venda.

O que o locador precisa respeitar?

1. Direito de preferência do inquilino:
   O proprietário deve oferecer o imóvel primeiro ao inquilino, nas mesmas condições que pretende vender a terceiros. O inquilino tem 30 dias para se manifestar. Se ele não tiver interesse ou não responder no prazo, o imóvel poderá ser vendido a outro comprador.

2. Visitação ao imóvel:
   Durante o processo de venda, o locador pode mostrar o imóvel a interessados, mas isso deve ser feito com equilíbrio. O inquilino não pode impedir a visitação, mas o proprietário também não pode abusar, marcando visitas excessivas ou em horários inconvenientes.
   👉 O ideal é que o contrato de locação já traga uma cláusula sobre isso, definindo regras e horários para visitação.

3. Não pode exigir a desocupação para colocar o imóvel à venda:
   O locador não pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel apenas para vendê-lo. Isso seria ilegal. A venda pode ocorrer com o inquilino morando no local, desde que respeitados os direitos dele.

E depois que o imóvel for vendido?

Aí entra o Art. 8º da Lei do Inquilinato:

“Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

Ou seja, o novo proprietário pode pedir o imóvel de volta, dando 90 dias para desocupação, desde que não exista cláusula de vigência averbada na matrícula.

Se existir cláusula de vigência no contrato, e ela estiver averbada na matrícula do imóvel, o novo comprador é obrigado a respeitar a locação até o fim.

Mas então, o locador precisa pagar multa?

👉 Se tudo for feito conforme a lei, não.

O proprietário não precisa pagar nenhuma multa ao inquilino apenas por vender o imóvel. Afinal, ele está exercendo um direito legítimo de dispor do seu bem.

O que pode gerar multa ou até mesmo indenização, é quando o locador não segue o procedimento correto:

• Não oferece o direito de preferência ao inquilino;

• Faz visitas abusivas;

• Tenta forçar a saída do inquilino antes da venda;

• Ou não respeita a cláusula de vigência registrada.

Por isso, atenção redobrada

Se você é proprietário e deseja vender um imóvel alugado, não faça isso sem orientação jurídica.
É essencial que o contrato de locação tenha cláusulas bem elaboradas sobre venda, visitas e cláusula de vigência, para evitar riscos, conflitos ou processos.

E se você é inquilino e está sendo pressionado a sair do imóvel por causa da venda, você tem direitos que precisam ser respeitados.

📌 Dica final:
Para garantir segurança e evitar prejuízos, conte com um advogado especializado em imóveis.
Aqui no Andrighi Advocacia, somos especialistas em direito imobiliário e estamos prontos para te orientar, seja você locador ou locatário.

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